文/Zinnia Lee
面对陷入困境的中国房地产市场，几乎已没有人敢投资，但香港置地（Hongkong Land）的CEO黄友忠（Robert Wong）加大了投资力度。在过去两年里，这家开发商做出了其133年历史上最大的投资承诺，将在上海徐汇滨江打造一个新的金融中心（西岸金融城），同时在一些中国城市增加住宅项目。
2020年2月，当新冠疫情席卷中国并在全球蔓延时，香港置地以44亿美元的价格收购了上海一处23.13万平方米的地块。目前，该地正处于联合开发中，总成本为84亿美元。一年之后，当中国几家主要的房地产开发商都开始出现财务问题时，香港置地又购买了8块新住宅用地，主要用于建造中高端住宅。截至2021年12月，该公司在中国内地的投资项目增至35个，覆盖了7个城市。
“人们不应该被短期波动所阻碍。”61岁的黄友忠在公司香港总部接受独家采访时说道。“当机会来临时，我们应该勇敢地抓住它们。”随着中国政府对过度借贷展开管控，许多房地产同行都搁置了投资计划，但黄友忠用了两年时间，将香港置地在亚洲的投资增加了一倍，从疫情前的18亿美元变成33亿美元，这包括加强公司在香港的核心投资组合和扩大在东南亚的业务。
黄友忠在位于交易广场的香港置地总部里。KEN WU FOR FORBES ASIA
作为怡和集团旗下（Jardine Matheson）的皇冠明珠，香港置地在其悠久的历史中克服了许多挑战。从二战时期的日本入侵，到1997年的亚洲金融危机，这家公司不仅成功生存了下来，还帮助打造了香港著名的天际线，并把中环变成了世界上最负盛名的商业区之一。
这家新加坡上市公司常常能在经济低迷时找到一线希望。在上世纪80年代港股崩盘期间，其开发的交易广场（Exchange Square）面市，入驻客户包括港交所、国际性银行、律师事务所等。1997年金融危机后，香港置地利用价格低迷的机会在东南亚抢购土地，并靠此成为了一个主要的地区性开发商。然而，中国内地房地产市场的不断放缓，以及包括恒大和融创在内的主要本土开发商出现违约，再加上新冠疫情引发的严格限制和香港空置率的上升，香港置地又一次面临着动荡。
黄友忠于1985年从香港理工大学毕业，之后以测量师的身份加入香港置地，接着在6年前晋升为CEO。他以抓住机遇、在危机中坚持到底而著称。在亚洲金融危机和2003年非典爆发期间，他从零开始，重建香港置地在上世纪80年代剥离的住宅业务。
他的第一个项目是对香港一处老旧公寓楼“丽星楼”（Lai Sing Court）进行再开发，但起步并不顺利。黄友忠花了两年半的时间才说服了至少90%的业主，让他们同意集体出售，并克服了有关部门的反对意见，以便能放宽对大楼高度的限制。虽然非典重创了香港的房地产市场，可是丽星楼的业主之一Charles Ng回忆称，黄友忠仍然信守承诺——即使他能够尝试重新谈判——并且在当时因环境不好而导致项目经济性较差的情况下继续推进大楼的重建。最终，香港置地从这个改名为上林（Serenade）的物业中获利约3亿美元。
如今，黄友忠再次相信，在市场不确定的情况下，香港置地在中国内地的投资，以及提高其香港投资组合吸引力的措施，将会带来回报，而该公司的盈利和股价表现也反映出了他的乐观。香港置业在最新的财报中称，2022年上半年，公司收入较上年同期小幅增长0.9%，至8.94亿美元，尽管其在内地的合同销售额下降了69%，至4.19亿美元。公司实现净利润2.92亿美元，上年同期则净亏损8.65亿美元。
另外，香港置地的潜在利润（underlying profit），用于衡量从持续性业务中获取收入的指标，增长了8%，至4.25亿美元，但公司预计，由于疫情导致的施工延误，这个数字的全年表现将“大幅”下降。截至8月25日，香港置地的股价在之前的12个月里上涨了约15%，而它的竞争对手恒基地产和新世界发展分别下跌了约26%和30%，而恒生指数的跌幅也超过了21%。
在上海合资公司里，香港置地持有43%的股份，其它股东则包括一个大陆投资者和一个政府持有的特殊目的实体（SPV），而黄友忠相信这家合资公司具备成功的特质。西岸金融城项目将交付110万平方米的建筑面积，相当于大约110个曼哈顿城市街区。根据公司资料和黄友忠的介绍，该项目将提供65万平方米的甲级写字楼，23万平方米的豪华零售空间，1,700套高端住宅和酒店式公寓，两家五星级酒店，一个展览和会议中心，以及1.4公里的绿化滨水区。
上海西岸金融城（渲染图） COURTESY OF HONGKONG LAND
“如果我们没有收购那个地块，那它可能会被分成几份，然后卖给不同的人。这样的话机会就永远失去了，无论用多少钱都买不回来。现在回头看，那绝对是一个正确的决定。”黄友忠表示。香港置地的赌注已经初步显示出了回报迹象，一些公司和零售品牌将西岸金融城纳入了其未来三到五年的支出计划。标普全球评级（S&P Global Ratings）的分析师Oscar Chung预计，随着住宅部分的预售开启，该项目将在2022年和2023年开始为香港置地的现金流做出贡献。“虽然疫情在近期仍是一个不确定性，但我们认为西岸项目的进展不错。”
黄友忠说，自己只专注于在重庆、上海和南京等7个城市建造优质住宅，而这个策略让香港置地摆脱了麻烦。“中国的市场动态正发生变化。在过去，你只需要有行动的勇气，因为快速的城市化无论如何都会拯救你。但随着城市化进程的放缓，你需要用合适的方法来做事情，因为如今的人们都在寻求更高的质量。”
尽管上海项目增加了香港置地的债务，但其杠杆率仍相对较低。截至6月30日，香港置地的净债务为61亿美元，高于2021年底的51亿美元和2020年底的46亿美元，原因是该公司增加了购买土地的贷款，现金则因住宅预售水平下降和股票回购而减少。虽然公司的净杠杆率从去年底的15%攀升至18%，但与摩根大通估计的177%相比，这只是一个零头。穆迪和标普分别把香港置地的信用评级维持在A3和A。
与此同时，香港置地也在巩固自己的东南亚地位，尤其是在新加坡——该公司在新加坡联合开发了滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Center）和莱佛士码头一号（One Raffles Quay）。2021年，香港置地在新加坡收购了三块新的住宅用地，将与郭令明旗下的城市发展公司进行联合开发。这些项目是香港置地在东南亚筹备的18个开发项目之一，其中还包括一个与怡和集团印尼子公司Astra International共同开发的高端公寓项目。
截至2021年，香港置地拥有超过85万平方米的商业物业，可开发面积约1,100万平方米。
香港依然是香港置地的大本营，占据了其地产资产的67%，并在2021年贡献了49%的潜在利润。在空置办公室数量飙升的情况下，该开发商将空置率降到了最低。房地产服务机构高力国际（Colliers）在7月的一份报告中称，由于市场供应的增加和租赁需求的减少，预计到2022年底，香港的整体写字楼空置率将从今年第一和第二季度的10.9%和11.2%攀升至13.5%。新开发的项目包括由李嘉诚的长江实业和李兆基的恒基地产建造的两处优质写字楼，它们将于明年推出，距离香港置地旗下的中环商业集群只有几个街区。
不过，香港置地推出了一个灵活的办公空间，并将地下室改造成了现代美食广场和快闪店，从而刷新了已有几十年历史的中环投资组合。其最新财报显示，截至6月底，该投资组合的固定空置率从6个月前的4.9%小幅升至5.1%。标普分析师Ricky Tsang表示，这个数字低于中环7.9%的整体平均水平，反映出了该投资组合的韧性。
黄友忠认为，公司空置率相对较低的原因在于，它有能力留住最大的租户，以及人们在租金下降的环境中对高质量的追求。截至今年6月，占据香港置地中环写字楼投资组合近一半的前30家租户的加权平均租约到期时间为5.6年，其主要写字楼租户包括摩根大通、毕马威、美亚博律师事务所（Mayer Brown）、普华永道和港交所。在零售方面，香港置地拥有乔治·阿玛尼、爱马仕、LVMH等客户。
虽然近年来发生的一系列事件可能会削弱香港的全球金融中心的地位，而且内地房地产市场的困境仍在加剧，但黄友忠仍对这两个最重要的市场持乐观态度。他认为，中国政府针对内地开发商的去杠杆化努力将有助于恢复房地产的长期健康，并创造新的机会。
“在困难时期，我们需要谨慎，但也不能过于保守。我们仍然应该寻找和探索机会，危机会带来机遇。”黄友忠说。
