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化解头部房企风险、支持改善型住房需求……首次写入政府工作报告的这些关键词有何深意?

3月5日上午,第十四届全国人民代表大会第一次会议开幕。国务院总理李克强向大会作政府工作报告(以下简称报告)。 稳地价、稳房价,加强住房保障体系建设,作为今年工作重点被写进报告之中。值得一提的是,除了扩大保障性住房供给、促进房地产市场健康发展的长期要求外,防范化解房企风险,在今年首次被写入报告之中。 与此同时,报告中关于“支持改善型住房需求”的要求,被业界广泛认为是今年房地产走向的一大新亮点。这些关于房地产市场的新布局,背后释放了怎样的政策信号?今年的房地产能否“逆风翻盘”?带着这些问题,红星新闻记者对话了多名房地产行业的学者专家。


↑高楼(资料图) 据视觉中国

关键词1

防范化解房企风险首次写入政府工作报告

解读:确保房地产稳定,才能防范银行系统、地方债务两大风险

在有效防范化解重大经济金融风险的路径规划上,报告明确提出:“房地产市场风险隐患较多,一些中小金融机构风险暴露。”为此,要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

“从报告可以看出,‘防风险’大概率会是今年房地产发展的一个大主题。”易居研究院研究总监严跃进在接受红星新闻记者采访时说。

风险来自哪里?严跃进认为,根据报告分析,风险主要来自两方面,一是房地产自身的风险,二是地方政府的债务风险。他解释称,一旦房地产行业陷入持续低迷,房企开发商就会有资金链风险,进而导致保交楼等难以维系;另一方面,地方政府将地卖给房企,房企资金困难无力偿还债务,也会让政府的财政出现危机。

中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才分析指出,由于过去房地产市场过快上升,导致诸多房企盲目扩张,四处拿地,在传统的“拿地-开发-卖房”模式下,由于遭遇了近期经济下行压力,房地产消费终端动力不足,致使房屋供过于求,形成资金断裂,就有可能引发系统风险。

红星新闻记者注意到,报告特别强调,要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。严跃进认为,这说明优质头部房企风险化解工作仍将继续,而今年也将是继续落实资产负债表优化的一年。

同时,徐洪才也指出,头部房企拿到的地更多,本身的债务规模更大,如果头部房企出现严重资金问题,无法偿还银行债务,首先就会激发银行系统的金融风险;同时,多数头部房企参与城市建设,获取的政府资金充足,一旦无力偿还,就会导致城市的财政受损,甚至会影响城市的综合发展。

为了应对这些问题,实际上,自去年11月以来,中央层面就在化解房企端的流动性风险上出台多项措施,如11月14日银保监会、住建部、央行3部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》;11月11日央行、银保监会联合发布“金融16条”等,都对防范房地产系统性风险给出了明确的指引。

在去年12月召开的中央经济工作会议上,也同样对防范房地产风险作出了进一步部署:2023年要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,坚决依法打击违法犯罪行为。

另据媒体报道,去年12月15日,国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出“房地产是国民经济的支柱产业”。针对当前出现的下行风险,刘鹤在致辞中表示已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。

从融资端看,根据央行统计,今年1月,房地产开发贷款新增超过3700亿元,同比多增2200亿元;境内房地产债券发行400亿元,同比增长了23%,房企的资产负债状况已得到改善。

在严跃进看来,此次防范风险方面明确提及了房地产的内容,充分说明房地产化解风险的迫切性和重要性。各地要高度重视这个内容,防范出现房企新的风险。

关键词2

近5年政府工作报告,首提“支持改善型住房需求”

解读:提升增量需求,促进房地产进一步回暖

在保基本民生和发展社会事业的安排上,报告中指出,要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善型住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

红星新闻记者梳理近5年政府工作报告发现,从2019年到2023年,支持改善型住房需求的说法,是这5年里首次被写入政府工作报告当中。这背后释放了怎样的信号?

“这充分说明,今年的工作重中之重是提振住房消费需求。”严跃进认为,相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等,住房消费需求的提振是当下的“头号工程”。

为何当下的“头号工程”是刺激住房需求回升?在严跃进看来,唯有把住房消费需求提振了,其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等,才能真正得到解决。

“改善型住房也是刚需住房的一种,只是改善型住房更大,需要买房的钱更多。”徐洪才也指出,目前全国城乡总共有6亿栋房屋,中国城市居民的住房已经得到基本满足,房地产市场的发展潜力已不再是存量房时代。

因此在徐洪才看来,房地产未来的消费主力军将是新城市青年和具有一定资产的人群。在这样的情况下,要促进房地产市场的消费提升,就需要在刚需的基础上,鼓励改善型住房的消费回升。

基于以上原因,徐洪才告诉红星新闻记者,要提振房地产信心,今年要对购买第一套住房大力支持,同时也要对购买第二套住房进行合理支持。“但这一举动的前提,仍然建立在房住不炒这一定位下。”

刚需住房支持方面,据央行有关数据,到去年12月,新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除个别热点城市以外,绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。今年,央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制,至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4%以下。

房价会重回“暴涨轨道”吗?

专家:不会暴涨,住房保障体系建设仍是重点

“近一段时期,市场信心加快恢复,房地产市场交易活跃性有所上升。”今年3月3日,中国人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会上如是说。

同时,中国民生银行首席经济学家温彬也告诉红星新闻记者,虽然近期新房成交尚未明显反弹,但在政策支持下,从二手房到一手房、从一线城市向二三线城市,后续传导效应将有望逐渐显现,进而打破“房价下跌-销售走弱”的负反馈,促进整个房地产市场企稳。

从市场端来看,根据国家统计局公布的数据,1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个,自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显,市场活跃度持续提升。

随着房地产交易的回暖,此后的房价是否会重回“暴涨轨道”?对此,徐洪才给出了否定的回答:“当前仍处经济恢复期,人们对房地产消费的信心仍有待提振。现在是追求回暖,而不是担心暴涨。”

徐洪才认为,受疫情影响,居民储蓄意愿增加,消费动力不足,收入也未出现大幅上升,再加之“房住不炒”的严格把控,大量资金涌入房地产市场的概率微乎其微。

事实上,“房住不炒”依旧是政府对当前房地产市场的持续定位。红星新闻记者发现,从2019年到2023年,这5年来政府工作报告里“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”持续被提出。

在今年的报告中明确要求:建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

严跃进同样认为,结合政府工作报告中所提出的解决好新市民、青年人的住房问题,保障性租赁住房仍将是今年住房保障体系的建设重点。

早在今年2月初,住建部就对保障性住房等列出了计划清单。住建部住房保障司副司长翟波曾撰文称:2023年,要督促各地按时完成建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套(间)的计划任务,大力增加保障性租赁住房供给。

“住房是民生问题,提供保障性住房这一政策仍将延续,就是要让年轻人,让老百姓都能安居乐业,而不是去追求更大更多的房价过快上涨的泡沫。”徐洪才如是说。

红星新闻记者 杨雨奇 吴阳实习生李逸凡 北京报道

责编 邓旆光 编辑 彭疆

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