“1平方公里常住超10万人"
“一套宿舍几十个床位”
“59个专业市场近2.3万家商户”
“房屋高度密集，气溶胶难消散”
本轮广州疫情高度集中于城中村。
是过半来穗人口的栖身之处，也是“城市伤疤”式的管理难点，城中村居住环境问题，再一次被撕开在大众面前。
经此一“疫”，会否催化城中村整改？城更转向“绣花功夫”后，旧村改造路在何方？
事实上，近期有一份关于提升“城中村”租赁住房品质的指导意见低调上线，虽没有引起大关注，但或许已预告着城中村的新可能。
城中村，一个怎样的存在？
海珠区凤阳街道，由于新增病例高度集中，成为本轮广州疫情的吃劲点，片区内康乐、鹭江村不仅聚集租住人群，还涵盖了广东最大布匹纺织品集散地--中大布匹市场。
档口、仓储、加工作坊、宿舍...自20世纪80年代末起，糅杂于村内野蛮生长至今。
康乐村 资料图/网易房产摄
这里紧邻广东最高学府中山大学，与城市地标广州塔直线距离仅3公里，“广州硅谷”琶洲CBD仅十几分钟车程距离。
然而村口牌坊内外，似乎是两个平行世界。
握手楼，一线天，深巷小道，电线盘踞，污水横流，公共设施缺位。疫情将城中村居住环境的负面影响再次放大。
城中村，在于广州，究竟是怎么样的存在？
广漂落脚地。
广州来穗人口，一半住在城中村。
根据广州市来穗局数据统计显示,截至2019年6月30日广州来穗外来人口数量为996.45万，其中，城中村的外来人口为495万，约占全市来穗人口的50%，全市人口的35%。
长期以来，由一个个房东阿叔阿姨、自然村落自发形成并管理的城中村，提供着超过480多万套出租房屋，分担着广州外来人口居住需求，也守住低成本空间的底线。
高房价高租金挤压产物。
“有头发边个想做癞痢”。年轻人、中低收入是城中村新“村民”主要标签。（via.巴乐兔研究院调查）
这里是城市居住难的折射，寸土寸金的大都市，房价租金高涨，房租相对低廉的城中村成为广漂栖身之处，也让广漂成为可能。
广州城中村平均在40元/平以内，单间均价在1200元以内（via.巴乐兔研究院）。同地段的小区房租金普遍是3倍以上。
广州天河棠下村1房1厅挂牌价
与棠下村1公里距离的小区1房1厅挂牌价
除了租金便宜，其实城中村也有着诸多便利点：
"城市包围农村"，最低的价格住在最核心的地段；
生活资源集中，村子里一应俱全，下楼便可解决大部分衣食住行问题；
产业链条全，纺织村、淘宝村的诞生可以看见，村内各个环节的来料、加工、买卖、工人招聘、仓库和运输需求群聚而生，宛如流水线，一环扣一环。
康乐村 资料图/网易房产摄
就地升级保障房
广漂落脚地无奈成为疫情“暴雷点”，经此一“疫”，城中村改造问题，更无法回避。
曾经，“旧改”是全村的希望。“拆”字代表着财务自由，分房又分钱，新城崛起。
前文提及，本轮疫情的焦点凤和（康乐、鹭江村），其实早已纳入旧村改造，还是广州城市更新挂牌招商以来，总投资额最大的旧改项目，总投资达到346.67亿元，去年由合生鲸吞。
无奈城更风向的变化，目前项目处于“可继续前期研究阶段”，但片策方案尚未通过区城领会，短期改造难。
大拆大建式的城中村改造，不成可能。未来路在何方？
有两个政策背景要注意：
“砍树”风波后，广州重申：城市更新升级，鼓励采用“绣花”功夫进行修补、织补式更新，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。
保障性住房的推进势在必行，按照规划，到2025年，广州要全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，含公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套。可见，租赁型住房占任务大头。
一边是面临住房难得低收入人群，天然向城中村聚集；另一边是保障性住房巨量任务。
就地解决，听上去确实是高效的做法。
近日，广州住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化规模化住房租赁企业 提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》 （以下简称《意见》） 。
直白来说有这么几个知识点：
在 “城中村”房屋既有现状的基础上，做提升；
更多角色参与进来，包括政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本；
提升最大的目的是转型为保障性租赁住房。
当然，为了鼓励各方积极性，官方也拿出了诚意。
认定为保障性租赁住房的项目，会得到中央、省资金支持以及长期低息贷款；水电改民用；增值税、房产税等税收优惠。
按照《意见》上的蓝图，统一管理后的城中村，令人头疼的脏乱差会被一一解决：“三线整治”、雨污分流、完善消防等突发事件应急处置制度、交通部门优化公交站点、城管部门协调提供垃圾转运站清运服务、提供优化房源发布……
理想很丰满，但现实...？
广州50%以上的租赁住房供应都集中在城中村，改造的提议并非首次。
我们就一些困惑咨询了洞察广州城市发展多年的专家，广东省体制改革研究会副会长彭澎，他分析，《意见》提法跟以往“城中村”改造是一致的，一直以来，政策都鼓励城中村出租屋集中整治，按公寓模式统一出租、统一管理。但是，由于村集体的强势与否，决定了集中管理的专业化规模化推行成功与否，集中出租并没有成为主流。
目前大部分城中村以原始村民房主自发散点出租为主；也有部分机构企业房东，盘下多栋城中村自建房，改造成公寓，形成同一品牌统一管理出租。
番禺板桥村内机构公寓 网易房产摄
但一直缺乏政策文件支撑，模式自我探索。
彭澎分析，既然专业化规模化租赁光靠村不行，如果让房地产企业参与可能更容易成功。
一方面，如果房地产企业是城中村全面改造的开发商，那么有政策支持，开发商可以通过集中租赁模式，与村集体形成新的长期合作模式。
另一方面，如果不是整体改造，局部改造或微改造都可以在专业化规模化整治的基础上，由专门的房地产租赁企业参与，这样，改造成本更低、可参与企业更多、更容易开发出租户喜爱的租赁产品。后者也许开辟了城中村改造的新路径。
这一模式似乎早有珠玉在前。
深圳万科的“万村计划”。是万科旗下专门针对城中村进行改造升级的项目，2017年启动，进入了深圳几十个城中村，以高于市场价的租金和房东签10-12年长约，进行改造升级后交付万科长租公寓品牌「泊寓」统一运营出租。
时至今日，泊寓共运营管理房屋20.87万间、累计开业15.95万间。在规模和品牌上都跑出来了，成为领头长租公寓品牌之一。2021年，泊寓实现收入28.9亿元，两年累计营收54.3亿元；当期同比增速为14%，远超地产开发仅7.36%的增幅。
但是，城中村改造对企业而言，压力不小。
“指望长租公寓赚大钱是不现实的。”万科董事局主席郁亮曾直言长租公寓的投入让万科业绩承压。
“万村计划”曾在2018年11月全面暂停签约新房源后，又传出主动违约，放弃部分已签约房源，违约金至少亿元以上，在实际推进中困难重重。
同时，模式被质疑是租金暴涨的幕后推手，企业被诟病从炒房价转向炒房租。
企业是逐利的，长租公寓模式尚且压力不小，那么广州城中村还要往低租金的普惠保障房方向改造，进一步挤压盈利空间，在流动性吃紧的大环境下，会有企业买单吗？
彭澎坦言，需要国企牵头，金融支持。
一方面，资金状态更好看国企可以成立专门的租赁公司参与。另一方面，低门槛、低成本、周期短可能也给一些民营房地产企业以新的选择。
当然，虽然是低成本，但是回收期较长，没有银行或其他金融机构支持，目前情况下也是不容易的。另外，疫情反复导致租户减少或租金降价压力大，也是参与企业必须考虑的。
在“租售并举”的大基调下，租赁市场确实面临广阔前景，保障性住房的开拓大势所趋。“以时间等空间”，或许是数量庞大的广州城中村改造问题，以及未来参与各方都得做好的心理准备。
