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一线城市二手房价集体下跌,统计局数据里的楼市倒春寒


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5月份,二手住宅销售价格环比上涨城市仅剩15个,比上月减少21个。

记者丨王寅浩

国房景气指数半年来首次下降、一线二手房价集体环比下跌、开发商国内贷款到位资金同比下降超过10%……6月15日,国家统计局发布的5月70个大中城市商品住宅销售价格变动和前5月全国房地产市场基本情况,在经历了极为短暂的小阳春后,房地产市场毫无意外的迎来了倒春寒。

二手房降价实锤

市场对于二手房的降价并不意外,但没想到反馈到数据上如此之快。

国家统计局的数据显示,从二手住宅看,5月份,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%,其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。


在城市方面,二手住宅销售价格环比上涨城市仅剩15个,比上月减少21个。

“3月份房价全面普涨后,4月份就开始出现了小阳春退热的现象,5月份明显开始了倒春寒。”在中原地产首席分析师张大伟看来,这样的快速波动说明市场此前的反弹并不是真正的反弹,更多是挤压需求的多方释放。“房价上涨城市明显减少,特别是二手房只有15个城市价格上涨,让市场再次回到小阳春前冷清现象。”

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,一线城市二手房价格普跌主要原因有两个:一是一季度市场回升以后,更多的业主选择挂牌,其中有换房需求,也有一部分是套现需求,其中豪宅挂牌量也在明显攀升。其中,北京和上海楼龄较长的房源占比较大,在需求端选择多元的情况下,为了尽快出手,很多业主选择多次下调挂牌价,导致京沪下跌幅度更大。二是新房入市项目增加,且选择低于二手房价格出售,导致需求被分流。

“更撑不住”是易居研究院研究总监严跃进对当前二手房市场价格的研判。在他看来,二手房市场的价格其比一手房压力要更大,目前转跌,说明“更撑不住”,这也说明二手房的供求关系恶化情况更为严重。从城市看,上海二手房市场的跌幅最大,本身就是一个重要的信号,这说明当地市场的二手房其实存在很大的泡沫问题。

不乐观的新房市场

二手房价下跌实锤的同时,新房市场也并不乐观。

数据显示,5月份,一线城市新房指数环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二线城市新房指数环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。


资料图

在李宇嘉看来,一线城市涨幅回落幅度更加明显,主要原因在于一线城市一季度新房市场回升明显,二季度开始开发商有提价行为,但集中在一线城市的新市民、年轻人的刚需和换房需求,对几个比较敏感,且一直有价格下跌预期,导致价格上升后去化降低,加上二手房挂牌量攀升,且价格下跌对新房形成冲击,于是在4-5月份开始,提价现象减少,重回降价促销。

需求与供给需两端保障

谈及后市,包括李宇嘉在内的多位业内人士均给出“立体化保障措施急需出台”的建议。

李宇嘉建议,4-5月份,新房和二手房销售面积连续2个月环比下降,100城数据显示,4月环比下降27%,5月下降8%。显示需求明显收缩、预期转弱,新盘去化率明显降低,31个重点城市平均开盘去化率降至43%,较上月下降8个百分点。同时,二手房挂牌量也明显走高,市场在二季度下行幅度加大。针对内需疲弱的情况,央行降低1年期MLF,预计5年期LPR有望下降,有望对后市形成一定支撑,但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极纾困,供给端对开发商的风险能及时控制,否则金融层面的降息政策难以支撑地产量价的稳定。


供给端的问题其实已经不断的被提及。就在15日同一天,国家统计局的数据显示,1-5月份,开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%,跌幅连续收窄后再次扩大。其中,其中,国内贷款下降10.5%,跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点;自筹资金下降21.6%,跌幅扩大了2.2个百分点。这两项跌幅扩大,反映了金融机构对房企的风险担忧加大,贷款及发债都在下降。

“目前的信贷宽松,更多是保交付,金融机构对于民营企业的信心依然不足。”华东某出险房企的融资部负责人直言,从当下直接融资看,民企除了龙湖外均不乐观,银行虽然并没有出现断贷、抽贷的情况,但新增也基本为零,这种局面叠加销售不畅,企业的资金指标是不可能好的。“销售回款两个数据还能保持增长,主要是因为低基数效应。”

“当前市场的托底,不能停留在2014年的方式,要有更立体的措施出台。”严跃进指出,总结今年前5月的全国房地产市场数据,可以看出供需两端都相对冷。这说明近期要明确认为,房地产市场压力或风险还没有很好解除。鉴于房地产市场和宏观经济的情况,房地产必须要稳住,各类更有实质性的政策必须加快出台。唯有激活购房需求,才能带动开发投资端和企业资金面的恢复。

编辑丨林琴

图片丨北京商报、壹图网、视觉中国

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