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太原楼市盘点:去年价量微升先扬后抑 今年打破选房原有定律

本文转自:人民日报客户端

编者按:

2023年,山西省城楼市在举步维艰中落下帷幕。回首这一年,山西省城楼市跌宕起伏,“始于憧憬,终于失望”,整体表现出“先扬后抑”的特征。站在新一年的起点之上,楼市及业内从业人员比以往任何年度都期待行业的复苏回暖。

然而,面对“保交楼”压力依然严峻、土地市场供求活力不足、少数运营健康房企深耕开发踌躇不决的境况,2024年太原楼市关键词仍会把“稳”字放在至关重要的位置。当“群雄逐鹿”“高歌猛进”的楼市盛景不在,务实合理的政策导向才会把行业引入积极向上的稳健之路,扎实靠谱的交房品质才能打动购房者的置业欲望,量价齐升的行业走势才是房企拿地信心的关键所在。

2023年初,长达三年之久的销售非正常状态结束,太原楼市成交一度迎来了“小阳春”。根据山西朗润智业发不过,年初的市场热度并未持续多久。随着政策进入平稳期,从二季度开始,太原房地产市场继续下行。尽管全城的高端改善型项目市场需求相对强劲,而新房成交价格并未出现明显走涨,市场的偶尔起伏,无法改变供应量和成交量不足的大行情走势。

高开低走 2023年楼市平淡收场

2023年,太原商品房市场供求微涨。根据朗润智业公布的数据,全年供应面积345.78万平方米,同比上升5%;成交面积384.27万平方米,同样同比微涨5%;受中高端市场成交发力的影响,成交总额同比上升10%,达472.15亿元;成交均价12017元/平方米,同比升5%。

单看这一数据,太原楼市似乎稳中小升,2022年全城各楼盘销售秩序反常及营业时间严重不足,全城全年累计成交面积仅为339万平方米。2019年,省城商品住宅成交面积有近800万平方米,成交总额更是达到千亿元。但不活跃的市场,却积累了不少新房库存。

2023年,省城楼市销售秩序及营业时间恢复正常,但全城商品房成交面积却未出现报复性反弹,仅比2022年多了6万多平方米。1月,首房降贷降息利好政策落地,购房需求在2、3月份集中释放,随后市场再度进入冷淡期。省城月度成交量从2019年的五六十万平方米下降至2023年的30万平方米。全年仅有2月、3月两个月的单月成交面积超过了40万平方米,全年成交面积数据最差的两个月集中在7月、8月,单月成交面积不足20万平方米,远低于历年同期。即使在“金九银十”传统成交旺季,2023年的表现也未有起色,9月的成交面积不足30万平方米。

从成交均价来看,2023年省城六城区商品住宅成交均价基本保持在11000元/平方米至13000元/平方米间。上半年均价低于2019年全年成交均价,下半年成交价格有所回暖,月均成交价在12000元/平方米以上,部分月份甚至超过13000元/平方米。下半年商品房成交均价上涨的主因是高端项目对价格的拉动,尤其是太原星河湾、龙城金茂府等高端项目成交向好,还有个别纯新高端盘入市。9月全城商品住宅成交均价达到13144元/平方米,为全年成交楼价最高的月度。

央企国企霸榜品牌榜前三

从省城房企全年销售排名榜中,央企国企依然为市场主力,在前十榜中占据了八席,尤其是位居前三的房企均为央企。此外,本土民营企业在2023年稳步发力,前二十名中占据四席。具体排名方面,2023年,保利以多盘发力,继续位居太原楼市销售品牌榜第一,市场占有率超过了15%,销售额比第二名多出25亿元;依托旗下刚需双盘,中海拿下第二名,该品牌2023年成交金额达47.54亿元,市场占有率为10.07%;排名第三的中国金茂,在2023年推出纯新盘长风金茂悦,实现龙城金茂府、滨河金茂府、长风金茂悦三大高端盘齐售,而龙城金茂府的高品质交付,带给金茂府强大的销售号召力,该品牌从2022年年度的第四跃升为第三;2022年的第三万科,2023年名次退后一名,位居第四。

从品牌结构来看,榜单前二十的入围门槛,从2019年下降到10亿元之后并逐年降低,2023年进一步拉低,由2022年6.52亿元下降至5.48亿元。

对比2022年,省城楼市2023年整体成交金额变化不大,但市场及产品供需结构发生了明显变化,高端、改善型项目表现亮眼。在成交项目即单盘销售排行榜上,排名前三的项目被高端项目垄断,排名第一的龙城金茂府拿下20.84亿元的销售成绩,太原星河湾凭借其长期且独有的圈层口碑实现销售18.78亿元,位列第二;第三名是2023年销售翻红的中国铁建花语堂,以17.60亿元的销售额拿下第三,该盘2022年的业绩没有进入单盘销售榜前二十,开盘多年来在高端楼市中存在感低。

从榜单中不难发现,产品力、交付力、品牌力依然是决定销售业绩的重要因素。

底价拿地土地市场活力有限

2023年12月,太原土地市场成交7宗,总建筑面积约107万平方米,环比大幅上涨的同时,为2023年全年土地市场画上了句号。值得注意的是,12月成交的这7宗土地,成交楼面地价仅为2784元/平方米,这也是2023年太原土地市场的一个缩影。

相比商品房市场供应量的不温不火,2023年土地市场供应量大涨,累计供应83宗,供应建筑面积795万平方米,同比上涨235%,累计成交62宗,成交建筑面积591万平方米,同比上涨79%。但这背后,成交楼面地价仅为2310元/平方米,同比下降27%,是2018年以来的新低;溢价率1%,同样处在历年最低点。

2023年,本土房企异军突起成为拿地主力,包括太原新绿城房地产、太重集团房地产、山西汾东房地产在内的本土房企总共拿下18宗地块,建筑面积达214.50万平方米;国资性质及国资参股房企一改2022年颓势,为拿地次主力,金茂、保利、中铁等房企总共拿下24宗地块,虽然数量较多,但地上规划建筑面积小于本土房企,总计191.99万平方米;相比2022年,以龙投集团为主的城投企业拿地量加大,均为棚改及安置房用地;此外,民营企业拿地以在售项目后期用地为主,无新项目拿地。

虽然省城土地供应量与成交量在2023年有大幅上涨,但相当一部分地块为上一年积累未成交的地块。如果对比2019年数据,当年土地供应量与成交占地面积,远高于2023年。除此之外,2023年省城成交土地溢价率仅为1%,为十年来最低,多数地块均以底价成交,房企拿地依然信心不足。

高端市场:竞品云集 同质化显现

2023年,是省城楼市的高端年。全年上市的纯新楼盘中以高端盘为主,曾经“一览众山小”的高端市场,竞品云集,销售竞争趋于白热化。

高端豪宅套面积、套总价双双上扬

从成交数据看,省城楼市刚需市场占比有缩小迹象,2023年占比64%,此类产品面积稳定且价格下探;改善市场占比稳定在2成,套总价和套面积均有下降;而高端市场占比扩大至13%,套面积和套总价双双上扬。

对比2019年至今的数据可以发现,高端市场成交套总价由2019年的266万元/套,上涨至2023年的341万元/套;成交套面积由160平方米/套上涨至181平方米/套。而刚需、改善市场的这两项数据则在逐年下滑。其中,刚需市场成交套总价由2019年的116万元/套下降至2023年的101万/套,成交套面积由114平方米/套下降至110平方米/套;改善市场成交套总价由2019年的174万元/套下降至2023年的166万/套,成交套面积由129平方米/套下降至126平方米/套。

从区域市场的变现来看,小店区、万柏林区依然是市场主力区域,市场份额接近7成。其中,中、高端项目成为这两个区域市场的核心支撑,小店区依靠星河湾、龙城金茂府、金地卿云台等高端项目位列六城区成交面积之首;万柏林区则凭借中国铁建花语堂、中海天钻、保利天悦等高端项目排在第二。从2023年项目成交金额排行榜来看,前十名中,高端项目占据5席,改善项目占据2席。在2022年,排名前二十的项目中高端项目却仅有6席。

市场认可高端项目轮流霸榜

2023年,高端市场百花齐放,太原瑞府、滨河润府、长风金茂悦、金地阅千峯、金地华章等多个全新项目入市;龙城金茂府、金地卿云台、中海天钻等续销高端盘继续发力;尤其是已持续销售14年的老牌豪宅太原星河湾,加推的411平方米的大平层,在面积上就超过了主要竞品。上述高端项目轮流霸榜每月单盘销售排行榜前三榜。

对于省城进入高端产品年的这一现象,业内人士称,目前在售的高端项目所处地理位置优越。要么在省市两级政府重点打造的城市新中心,要么地处城市配套及风景绝佳优渥地,地段的不可复制性拉高了拿地成本,土地成本高又决定了项目必须走高端线,这是高端项目涌现的主要原因。

其次,相比普通住宅,高端产品的品牌效应不容小觑,其所呈现出来的高品质、高档次和高端氛围会增强开发商的品牌形象,提高声誉和知名度。对于开发商来说,这也是一种重要的品牌营销手段,为品牌健康持续的运营力加分,可以争取到更多的投资机遇和销售业绩。

另外市场走淡,降低了钱紧的刚需客户购房欲;而手头充沛的高端需求业主,却看到利率下降、购房补贴、低价入手的好时机。以2023年突然翻红的中铁花语堂为例,当年开盘之时的周边竞品销售已进入尾声,而该区域去年以“准现房”销售的高端楼盘仅剩该盘,再加上购房利好政策、价格回归等因素,项目销售终于“拨云见日”。

设计同质化居住体验感被忽视

随着高端项目增加,省城高端产品设计“跟风”同质化较严重,高端产品隐蔽的核心竞争点被供需双方忽视。

“相对于首置型中小户型产品,改善及高端类大户型产品一般是满足终极居住需求,因此,购买者对产品品质、地段、配套、环境等方方面面的要求更高、也更挑剔。所谓的居住需求升级是指居住环境、物管服务、配套装修、功能结构的全面升级,并不单指套内面积变大。然而,高端产品有严重同质化现象,让很多大户型购买者一房难求。”高端项目资深销售顾问刘先生称。目前,省城楼市中高端项目的户型面积超过了140平方米,户型的流行趋势从五年前的多加一间房,变成了如今的大面宽、大落地窗、大居室小卧室。很多项目除了名称不同,140-160平方米三房户型设计犹如一人操刀;装修风格更似五星级酒店客房,缺了“家”的烟火气。

业内人士表示,正因高端产品需求旺,高端项目开发方在面积、装修、景观等显眼要素上投入的精力资本及营销宣传大,然而对于高端业主来说,需要入住才能体验到的物业服务、建筑质量、楼间层高、基础配套、社区文化建设等居住要素更为重要,事实上,这些较为隐蔽的要素才是高端产品的核心竞争点。2023年,不少标榜“高端项目刚需价格”的楼盘出现“高端看不上,刚需买不起”的销售尴尬,这也意味着,高端产品的开发需要房企在更多维度上打造并输出产品价值,蜂拥而上的“高端”会再度破坏市场的供需平衡。

(来源:山西晚报)

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