北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我是一直想买带小院的一楼房子，现在看了八角的这套，您帮我看看能买吗？我看了房子都挺好，院子虽然不算房本上但也是独享的。我想买，但是主要是孩子和家里亲戚都说一楼不好，不保值，还有高空坠物的危险。所以我也拿不定主意，不知道值不值。
A：
1、这值不值的怎么说呢？房子是用来住的，自己喜欢就是值。在我看来没必要太考虑别人的意见，自己觉得舒服是最重要的。
2、院子是肯定不会体现在房本上的，尤其是普宅只登记建筑物的面积，绿地什么的都是公共面积。所以这小院就看物业、城管和街道办居委会的管不管吧，理论上是不能独享的，但只要没人较劲也就没人管。
不过也考虑好，现在的业主卖房时，肯定把这小院的使用价值加在房价里了，后期如果不让用了，那这价值可就损失了。
3、另外一楼也并不是不保值，只要价格差确定了，那大多数都是和中间层的价格走势差不多。只不过底层的大多数不太好卖，出手时挂牌的时间长，如果着急卖的话有可能影响价格。但既然是自住那就住呗，不着急出手也就无所谓了。
4、高空坠物一般不至于有危险，最多是烟头儿什么的。这最好问问物业和邻居，然后自己也仔细观察一下。如果现在的小院和其他小院都没什么杂物，那应该就好得多。如果现在就有明显是楼上扔下来的，那谁敢保证以后不扔啊？
5、总之这就看自己是否喜欢吧，具体的房源我不敢发表意见，只有当地中介最熟悉情况。一楼就是典型的自住为主，只要自己喜欢就是值。
仅供参考。
二
Q:
请问，我家是狼垡本地的，五环内长丰园西边，您知道这里什么时候能拆迁吗？为什么拖了这么久？
A：
1、拆迁计划我不知道，这问当地政府吧，或者问大兴区，我实在不清楚。
2、为什么拖了这么久？肯定是因为区里算不过账来呗，投入大于产出，那只能是先拖着了。而且这里算三区交界，至少是和丰台挨着。那如果大兴的先拆了，各种基础设施和配套什么的就等于是利好丰台了，房山也能跟着沾光。可既然是邻居有好处，就说明大兴百姓吃亏了呗，替别人做了嫁衣裳。
所以只能是拖着，看看京良路，西段房山的都修好十多年了，东段则就是因为犬牙交错，得丰台和大兴配合，结果到今天还拖着呢。
3、另外这块地还真不太好办。看着规模挺大，但实际上没什么建设用地。因为武警保障基地就占了很大面积，地铁的车辆段和维修厂什么的又是一大块，还有公交驾校等单位，给开发商剩下的面积真不多了。这要是再规划了其他配套，那对于板块开发来说谁干谁赔钱。
关键是这地方连地铁还没有明确的时间规划呢，又被铁道和五环给隔开了，真不好规划，更不好实施。
4、总之我也说不出太多，挺好的五环内地段儿，金角银边的，但就是这些破事儿给耽误了，只能再等等吧。不过不拆迁也挺好的吧？既然是本地人就有宅基地，收租金呗，比换了楼房应该收的多。
仅供参考。
三
Q:
请问，我来北京看房已经半月，如下：二手房看了十五个小区：庄维花园、望园东里和西里、东大街东里、同盛里、正阳小区、永善里、福顺里、怡海花园、鸿业兴园、富丰园、新华街三里、彩虹街区、万年花城、三环新城。
次新房看了首开华润城和万科西华府，两个，另外附近几个因为价格原因没细看。新房主要看了中建云镜等，然后是西红门东的所有新校区和新宫的部分新小区。
请问，这些小区您最推荐哪个？请帮忙列出各个小区的优劣势。因为我这是为孩子在买房。另外我主要是不懂北京的学区，请问其中哪个和哪几个的教育资源最好？
A：
1、我帮不上忙，这加起来得30个小区了吧？列出各自的优劣势，这工程量太大了，赶上调研报告了。咱还是别费这劲吧，您看着挺累，我也犯不上受这累。
2、简单说吧，二手房里如果不看预算，那保值最好的是万年花城的五期，其他的几期也不弱，或者说这几个商品房都挺好，除了庄维花园略弱点儿，其他的都至少不落后。
不过这最好分开类别吧，放一块儿实在不好比较。从性质来说就是商品房、老公房、保障房、福利房全都有，相当于说想买辆车，却把奔驰奥迪特斯拉和五菱宏光+三蹦子凑一块儿，问哪个最合适？这不好聊啊。
3、这几个学区里当然是北大地的相对最强了，正阳小区周边的，但是有部分溢价，居住的性价比就降低了。其他的是怡海的不错，但却是私立民办校。万年花城的小学很好，中学不太清楚。
仅供参考。
四
Q:
想请教您德胜的老破小是否现在卖掉还是先继续出租过两年后再卖。基本情况是：一家三口，孩子马上中考，估计高中仍是租房。现在德胜老破小租户到期，面临是出租是卖。最终目标是换一套房，高考后我们改善自住。
个人估计明年德胜仍是有出区，房价回暖可能需要一两年，但听您说明年起往后孩子数量减少，后续一涨一跌我判断不好。如果现在卖，感觉也不着急买，因为住不上，买了也是出租，过两年再重新装修入住。可能思路有片面，想烦您指点一下。
A：
1、入学人数减少不是谁说的，而是客观事实。这参考历年出生人口吧，另外看看妇产科、月子中心和幼儿园的现状，这都是逐年传导的。
德胜过了高峰期也肯定比其他学区强，但老破小未必能占到多大优势。这参照日韩和台湾省的先例吧，首尔和台北的最典型，都人口走弱很多年了，都是最牛学区的宜居房产继续受追捧，溢价部分降的慢或不降。但不太宜居的说不好，看政策吧，有政策就能撑住，否则光靠人口够呛。
2、常规建议是既然用不上学位了，那没必要再留着。租金超低，溢价部分的风险也不算小。主要是输赢的代价不对等，赌赢了得到本来就应该得到的，但万一输了呢？投资是做大概率的事儿，投机是做小概率但有可能收益高的事儿。那如果赢的概率不高且收益也不高，为什么要赌？
3、或者这么说吧，既然是老破小，那在人口高峰过去之后，在学区功能减弱的同时，在居住角度不占优。就算赢了也大概率是不落后大盘，而输了就有输了呗。
那早晚都是换，何必不在溢价确定性相对高的时候换呢？这种情况在北京楼市发生过好几次了，看自己的判断吧。
4、总之要不就在网上看看数据和先例，然后算算租售比，看看溢价率的风险和性价比是否划算。不着急，反正明年之后才是拐点呢。
仅供参考。
五
Q:
请问，目前帝景已经没什么好房源了，几乎是一天一套在卖，谈价空间也低了。我想问问您 这是因为在国家的一系列政策辐射期吗？后面会越来越高是吗？珠江帝景BCD三个区您怎么看？五环外放开购房，您觉得最快什么时候启动。
A：
1、肯定是政策起主导作用啊，中国的楼市是典型的政策市，比股市可明确多了。股市的政策虽然也很重要，但市场中是有众多庄家存在的，而且还能做空。可楼市的庄家是谁？只有持有土地的部门+银行呗，土地是供给，银行的钱是需求。而且楼市谁做空啊？既没有手段也没那么多的资金。
越来越高这怎么说呢，反正是不让再走低，再跌就接着出政策呗，北京市的兜里有的是，是全国筹码最多的城市。这参考2014-2015吧，和现在差不多情况。
2、既然总价确定，在几个区没有明显区别的情况下就看具体房源了，同等产品基本都是同涨同跌。
3、五环外，按惯例就是明年开春，一般不会拖到夏天。而且也看什么小区，五环外领涨的等同于四环，老房和品质弱的才排序靠后呢。
仅供参考。
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